Контакты для прессы

+7 (495) 967-69-23
info@alcongroup.ru

Вернуться к разделу

Что будет с рынком недвижимости?

05.11.2008

    Здесь уже прозвучало немало тревожных слов о состоянии мировой и российской экономики, о том, что рынок недвижимости бьет антирекорды… Я вспоминаю Канны, когда мы наблюдали за кризисом в Америке и надеялись, что у «России особенная стать», что она станет «тихой гаванью», которой не коснутся экономические трудности. Хочется нам того или нет, но мы живем в глобальном мире. Когда уходит в прошлое прежний мировой финансовый порядок, это не может не отразиться на всех вовлеченных в него участниках, в том числе и на нас.

    Но я бы хотел отойти от панических настроений, и объективно взглянуть на ситуацию. В определенном смысле кризис дает нам возможность перестроить сознание, избрать другие приоритеты.

   Что будет с рынком недвижимости - определенно не знает никто. В этих условиях каждая компания вырабатывает свою стратегию выживания. В секторе жилья экономкласса выиграют те компании, которые смогут привлечь государственные деньги, то есть фирмы, у которых муниципальные власти выкупят определенные объемы площадей с тем, чтобы позже эти участники смогли заработать на коммерческом жилье. Более сложная ситуация в «высоких» сегментах рынка. Скорее всего, жилая недвижимость бизнес-класса и в особенности та, которую до сих пор было принято называть элитной, в ближайшем будущем не дождется покупателей. Кстати, изменится подход к самому определению «элитное жилье»: таковым будут признаны лишь объекты в районе Остоженки и Барвихи.

   Сейчас много спекуляций на тему: упадут цены или нет? Представляется, что в этой связи разумно посмотреть на иностранный опыт, тем более, что некоторые национальные рынки уже переживали падения, следующие за перегревом. В частности, в Испании после целого десятилетия бурного ценового роста снижение цен, по официальной статистике, относительно невелико и составляет всего около 3% за прошедший с момента начала ипотечного кризиса год. Однако местные средства массовой информации отмечают, что продавцы недвижимости массово предлагают покупателям скидки от 5%, а в некоторых случаях – и намного больше.  Напоминает ситуацию на московском рынке, не правда ли?

   Вот другой, более близкий к нам – в части обеспеченности населения жильем – пример. За последний год в Китае отмечалось снижение числа покупателей жилья, что заставило строителей изменить цены. Уровень годового падения цен в разных районах страны составил от 3 до 40%, тогда как число покупателей снизилось примерно втрое.

   Таким образом, несмотря на шапкозакидательские выступления отдельных игроков нашего рынка и понятное нежелание застройщиков дешево расставаться с объектами, где строительные работы велись еще по старой себестоимости, на российском рынке жилья можно ожидать ценовой коррекции. Ее величина будет сильно разниться в зависимости от конкретного региона. В Москве, учитывая повышенный спрос и наблюдаемую сверхконцентрацию финансовых ресурсов, коррекция будет меньше, за пределами столицы она станет более заметной.

    В сегменте офисной недвижимости уйдут в прошлое нереально высокие ставки, а вместе с ними - объекты с неудачной концепцией. Рынок очистится от неликвида.

   Часть работающих в этом сегменте компаний считают, что сейчас стоит  продолжать проекты на стадии «пре-девелопмент» и присматриваться к новым проектам, которые теперь можно будет получить по менее высокой цене. Если этот расчет оправдается, то через 2-3 года сторонники этой точки зрения выиграют. Другие девелоперы придерживаются противоположных взглядов, считая, что до наступления стабилизации на рынке все проекты надо заморозить.

   Каждая из этих точек зрения имеет право на существование. Через два года мы прогнозируем резкое увеличение спроса на коммерческую недвижимость при очень скудном предложении. Вместе с тем продолжение работ влечет финансовые риски, и не каждая компания в состоянии их  взять на себя.

   В худшем положении оказываются компании, которые уже вышли на площадку и планировали привлечь заёмное финансирование на строительство. Ряд компаний уже заявили о сокращении штатов, оптимизации затрат и урезании непрофильных расходов.

   В условиях кризиса надо чаще вспоминать о том, что строительная отрасль не существует сама по себе. Она тесно связана не только с кредитными институтами и своими поставщиками, но и в решающей степени – с покупателями. Закладывая объект, мы должны очень четко представлять себе своего конечного потребителя. С наименьшими потерями из этого сложного периода выйдет тот, кто сможет предугадать ощущения и просчитать покупательские возможности, и таким образом предложить  оптимальный продукт, соответствующий потребностям изменяющегося рынка.

   Одновременно я бы хотел отметить современный негативный тренд офисной недвижимости  – шантаж арендаторами девелоперов. Хотя на рынке нет объективных факторов для снижения арендных ставок, мы постоянно ощущаем давление  и требование снизить арендные ставки.

   Если говорить о регионах, то я разделяю точку зрения, что сейчас рынок регионов замер (отдельные эксперты говорят, что «он мертв»). Там и до кризиса были свои проблемы, сейчас они усугубились. Только застройщики жилья эконом-класса могут рассчитывать на устойчивый спрос с помощью государства (покупка жилья экономкласса).

   В заключение я бы хотел сказать, что мы живем в интересное время, надо постоянно держать руку на пульсе. Тогда мы переживем все кризисы.